Generador de Contratos de Arrendamiento en Perú
Herramienta gratuita que redacta un contrato de alquiler completo y listo para firmar, conforme al Código Civil peruano, la Ley N.° 30933 de desalojo notarial y el tratamiento tributario que corresponde a cada tipo de arrendador. Responde cuatro pasos y descarga el documento en PDF y Word.
Generar mi contrato gratisSin registro, sin costo y sin marcas de agua. Toma unos 5 minutos.
¿Qué es este generador?
El Generador de Contratos de Arrendamiento es una herramienta web pública desarrollada por Graf y Asociados S.A.C. que produce el texto completo de un contrato de alquiler de inmueble para el Perú. No es una plantilla fija: el sistema arma las cláusulas en función de los datos que usted ingresa, de modo que un alquiler de vivienda entre dos personas naturales y el arrendamiento de un local comercial a una empresa no reciben el mismo documento.
Las condiciones que cambian el contenido del contrato incluyen el tipo de arrendador (persona natural, persona jurídica o no domiciliado), el uso del inmueble (vivienda o comercial), la moneda de la renta, la existencia de fiador y la decisión de acogerse o no al desalojo notarial. El resultado se entrega en PDF y DOCX, con numeración correlativa de cláusulas y referencias cruzadas resueltas.
Qué incluye el contrato generado
Base legal citada
Cláusulas construidas sobre los artículos 1666 a 1708 del Código Civil, con referencias expresas a las normas aplicables en cada supuesto.
Desalojo notarial (Ley 30933)
Cláusula de allanamiento a futuro y de sometimiento al desalojo notarial, con los requisitos que la ley exige para que el mecanismo sea utilizable.
Tratamiento tributario
Determina si corresponde IGV, renta de primera categoría o retención a no domiciliados, y redacta la cláusula fiscal que corresponde.
Partes complejas
Copropietarios, coarrendatarios, representantes legales de empresas, sociedad de gananciales y fiador solidario, cada uno con su bloque de firma.
PDF y Word editables
Descarga en PDF para firmar y en DOCX para ajustar el texto con su abogado antes de la legalización notarial.
Datos registrales
Partida registral, ubicación por UBIGEO y zona registral SUNARP derivada automáticamente del distrito del inmueble.
Cómo funciona, paso a paso
1. Datos del inmueble
Dirección, distrito, tipo de predio y uso pactado (vivienda o comercial), además de la partida registral si el inmueble está inscrito. El uso determina buena parte de las cláusulas posteriores.
2. Arrendador
Persona natural, persona jurídica con RUC o arrendador no domiciliado. Aquí se define el régimen tributario del contrato y, si corresponde, se incorporan copropietarios y representantes legales.
3. Arrendatario
Datos del inquilino y, de ser el caso, de los coarrendatarios y del fiador solidario. El texto se adapta al tipo de persona: por ejemplo, la causal de disolución solo aparece cuando el arrendatario es una persona jurídica.
4. Condiciones económicas
Renta mensual y moneda, plazo, garantía en meses, reajustes, arbitrios y servicios, y la decisión sobre desalojo notarial y arbitraje. Al terminar, el contrato se genera y queda listo para descargar.
Qué exige la ley peruana en un contrato de arrendamiento
El arrendamiento está regulado en los artículos 1666 al 1708 del Código Civil peruano. El artículo 1666 lo define como el contrato por el cual el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por una renta convenida. El plazo máximo del arrendamiento de duración determinada es de diez años, salvo renovación.
En la práctica, un contrato utilizable debe identificar con precisión a las partes y al inmueble, fijar la renta y su forma de pago, establecer el plazo, regular la garantía y distribuir los gastos de servicios y arbitrios. La inscripción en SUNARP es voluntaria, pero otorga oponibilidad frente a terceros, lo que resulta especialmente relevante en arrendamientos largos o comerciales.
Desalojo notarial: Ley N.° 30933
La Ley N.° 30933 (2019) habilita un procedimiento de desalojo con intervención notarial, más breve que el proceso judicial ordinario. No opera por defecto: el contrato debe contener la cláusula de allanamiento a futuro —exigida por la Ley N.° 30201 (2014)— y las firmas deben estar legalizadas ante notario o juez de paz.
El generador solo habilita este mecanismo cuando se cumplen sus condiciones. Entre ellas, exige que se declare una cuenta de abono para el pago de la renta, porque sin ella el notario no puede verificar el incumplimiento. Para arrendamientos comerciales, el flujo contempla la formalización mediante escritura pública; para vivienda, la vía del Formulario Único de Arrendamiento (FUA) creado por el Decreto Legislativo N.° 1177.
Impuestos según el tipo de arrendador
El tratamiento tributario no es uniforme, y confundirlo es uno de los errores más frecuentes en los modelos genéricos que circulan en internet:
- Persona natural domiciliada. El ingreso es renta de primera categoría, con una tasa efectiva del 5% (artículos 23 y 84 del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta). No está afecto al IGV. La declaración y pago se realizan mediante el Formulario Virtual 1683.
- Persona jurídica. El ingreso es renta de tercera categoría (artículo 28 del TUO de la LIR) y el arrendamiento sí está afecto al IGV, que debe facturarse y trasladarse al arrendatario.
- Arrendador no domiciliado. Corresponde una retención del 5% sobre la renta de fuente peruana por alquiler de inmuebles (artículo 54, incisos b) y e), del TUO de la LIR). El artículo 76 del mismo cuerpo normativo designa al arrendatario como agente de retención. Además, conforme al artículo 155 del Código Procesal Civil, el no domiciliado debe señalar un domicilio en el Perú para notificaciones.
Adicionalmente, la Ley N.° 32430 (2025), Ley de Arrendamiento Justo, dispone que a partir de 2026 las personas naturales tributen el 5% sobre los alquileres efectivamente cobrados y no sobre montos impagos.
Garantía, mora y devolución del inmueble
La garantía se pacta en número de meses de renta y su monto se calcula sobre la renta mensual acordada; el generador admite hasta seis meses. La devolución tardía del inmueble se rige por el artículo 1704 del Código Civil, que regula la penalidad por la demora en la restitución —no por una supuesta “necesidad de vivienda” del arrendador, confusión habitual en modelos mal redactados—. Cuando interviene un fiador, la renuncia al beneficio de excusión se sustenta en el artículo 1879 del Código Civil.
Puede consultar el desarrollo completo del marco normativo, incluido el derecho de superficie, en nuestra página de legislación sobre arrendamiento.
Preguntas frecuentes
¿El generador tiene algún costo?
No. Generar y descargar el contrato en PDF y en Word es gratuito, no requiere registro y el documento no lleva marcas de agua.
¿Qué debe incluir un contrato de alquiler en el Perú?
Como mínimo: identificación completa de arrendador y arrendatario, descripción y dirección del inmueble, uso pactado, monto y moneda de la renta, forma y fecha de pago, plazo del contrato, garantía, distribución de servicios y arbitrios, causales de resolución y firma de ambas partes. Si se busca acceder al desalojo notarial, además debe incluir la cláusula de allanamiento a futuro y contar con firmas legalizadas.
¿Necesito ir al notario?
Para un arrendamiento común, no es obligatorio. Sí lo es si desea usar el desalojo notarial de la Ley N.° 30933: ese mecanismo exige firmas legalizadas ante notario o juez de paz. La inscripción en SUNARP también requiere formalización y es recomendable en contratos de plazo largo o de uso comercial.
¿Se cobra IGV sobre el alquiler?
Solo cuando el arrendador genera renta de tercera categoría, típicamente una persona jurídica. Si el arrendador es una persona natural domiciliada, el ingreso es renta de primera categoría con tasa efectiva del 5% y no está afecto al IGV. El generador aplica esta distinción automáticamente según los datos que usted ingrese.
¿Qué pasa si el propietario vive en el extranjero?
El arrendatario actúa como agente de retención y debe retener el 5% de la renta de fuente peruana (artículo 54, incisos b) y e), del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta; artículo 76 para la condición de agente de retención). El contrato debe además consignar un domicilio en el Perú para notificaciones, conforme al artículo 155 del Código Procesal Civil. El generador incorpora ambos bloques cuando se marca al arrendador como no domiciliado.
¿Sirve para locales comerciales y oficinas?
Sí. El generador cubre vivienda, departamentos, oficinas, locales comerciales e industriales. El uso pactado modifica las cláusulas: por ejemplo, el tratamiento del IGV, la vía de formalización para el desalojo notarial y las obligaciones sobre licencias municipales y compatibilidad de uso.
¿Cuánto puede pedirse de garantía?
La ley no fija un tope general; se determina por acuerdo de las partes. En el mercado peruano lo habitual son entre uno y dos meses de renta. Esta herramienta admite hasta seis meses y calcula el monto multiplicando la renta mensual por el número de meses pactado.
¿Cuál es el plazo máximo de un contrato de arrendamiento?
Diez años para el arrendamiento de duración determinada, según el Código Civil, salvo renovación. Para cesiones de suelo de muy largo plazo la figura aplicable no es el arrendamiento sino el derecho de superficie (artículos 1030 a 1039 del Código Civil), que admite hasta 99 años.
¿El documento generado reemplaza a un abogado?
No. El contrato es un documento de referencia de alta calidad, pero cada operación tiene particularidades. Recomendamos que un abogado revise el texto antes de la firma, especialmente en arrendamientos comerciales, de monto elevado o con estructuras societarias complejas.
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